これから住宅を購入する方にフラット35はお勧めできるか？

令和5年1月4日、住宅金融支援機構はフラット35の金利の引上げを発表しました。

これは昨年末に日銀が金利引上げを0.25％から0.5％に容認する考えを示したことによります。

前回の引上げは令和3年3月、1年9カ月ぶりの金融政策の転換です。

この発表に市場はすぐに反応、円為替は対ドルで一時129円台を記録、急速な円高が進みました。

その後は、円相場は133円台まで円安に戻りつつあります。

一方、株式市場は円高により企業実績の低下を嫌い、今年の取引開始は大幅値下げからスタートしました。

1月5日には住宅ローンの固定金利に影響を与える「長期国債」の金利を0.5％まで引上げを発表、これにより発行した国債の金利負担が増加するため、国の財政への影響を心配する声が上がっています。

このような金利引上げの環境の中、現在、住宅購入を検討中の方々は返済計画が安定している全期間固定金利を希望する方は全体の1/3程度ですが、実際の契約時には金利の低さから変動金利に考えを変えていることを以前のブログで説明しました。

現在、住宅取得をフラット35を用いての購入を検討されている方に向けた情報になります。

フラット35はどの程度利用されているか？

住宅ローンには全期間固定金利、固定期間選択金利、変動金利の3つのタイプがあります。

全期間固定金利タイプは、フラット35に代表される住宅金融支援機構が国策の一環として運営する商品と、民間金融機関が提供する商品に大きく分かれます。

では、これらの金利やイプは昨年2022年4月時点でどの程度の利用割合だったのでしょうか。

全期間固定金利を利用した方は、全体の8.9％、その中でフラット35を利用された方は5.7％と言う調査結果があります。

住宅ローン利用者の5人に1人強の方が利用されていることになります。

思ったより少ないと感じる方もいると思います。

フラット35は国の住宅供給政策の中で運用されているため、住宅の広さが審査の対象になっていることが大きな特徴です。

＊小さな家が増えることを一定程度抑える目的。

戸建て70㎡以上、マンション30㎡以上が融資条件です。

国土交通省の「住生活基本計画における居住面積水準」によれば、一人暮らしに最低限必要な居住面積は25㎡、ゆとりのある居住面積は40㎡とされています。

１Kタイプの一人住まい向けのマンションには適さないローン商品であることがわかります。

言い換えればほとんどの２LDK以上のファミリータイプは融資の対象であると言うことです。

フラット35には年収を制限する審査はありませんが融資額と融資率に一定の制限を設けています。

審査項目	制限
融資額	100万円～8,000万円
融資率	80%以下（ただし、これ以上でも金利設定を高くすることで可能）

購入価格の80%を上限とすることで通常金利による借入が可能と言うことです。

融資率の上限が80%ととは自己資金を20%は用意することと言い換えることができます。

2022年4月の調査では全期間固定金利タイプで契約された方の47.3%がフラット35の通常金利で契約可能な融資率ですが、それ以外の方はフラット35を利用すると高い金利の融資になります。（グラフには民間の全期間固定契約者36.1％が含まれる）

頭金を20%以上用意できなかった方が全体の52.6%です。

この金額には物件取得に必要な諸経費は含まれていません。

フラット35は融資率以外に返済負担率を貸出基準にしています。

年収400万円以上で35%以下、年収400万円以下で30%以下が基準になります。

＊返済負担率は、年収に対して返済金（住宅ローン以外も含む）が占める割合です。

返済負担率＝年間の支払額（住宅ローン以外も含む）／年収

例えば年収400万円に方は最大35％、年間で140万円まで返済に充てることができる計算になります。

これは月支払額116,667円になります。

フラット35の融資基準から借入れが可能な額（支払利息も含め）を年収別に算出すると次のようになります。