一昔前は値引きは「みっともない」とか言っていた時代がありました。
関西では生活に値引きの文化があるとか聞きます。
最近は賃貸物件でも家賃の値引きは当たり前にあります。
不動産屋も大家さんから値引き率を事前に提示されているケースもあります。
そこで、家を買う時、値引きはできるのかについて紹介します。
広告に書かれている価格
家やマンションの広告（マイソクと言います）に書かれている価格は希望売買価格だって知っていましたか。
売りに出される物件には持ち主がいます。
「これぐらいで売れたらいいな～」と希望の価格をイメージして不動産屋へお願いに行きます。
不動産屋は物件の住所、立地条件、間取り、築年数などからこの程度なら売れますと提示します。
＊提示する額には算出根拠を売主さんに示すことが法律で決められています。
実はその価格には一定の幅があります。
例えば数件の不動産仲介業者に自宅の評価額を依頼すると、それぞれ一定の幅で金額を提示します。
この金額には仲介業者の思惑があっての数字で、これぐらいかな～＋αをすることが一般的です。
その理由は、仲介を請負いたい気持ちがあります。
仲介業者は売主と媒介契約と結び、仲介業務を請負います。
媒介契約には普通、専任、専属専任と3つのタイプがあり、それぞれに細かいルールが決められています。
仲介業者は出来れば専属専任、悪くても専任媒介契約で契約したいと思うため、少しでも当社に任せれば高く売れると思わせたいわけです。
広告に記載する額に規制はありません。
その金額で買ってくれればOK、売れなければ値下げをするだけのことです。
仲介業者の取り分は、法律で決められています。
物件価格が高くなれば仲介料も多少高くはなりますが、仲介できなければ収入はゼロです。
不動産仲介業者はどうしても媒介契約が欲しいわけです。
査定方法とは
不動産屋さんのホームページ「あなたの家を査定します。」を見かけます。
あれは計算式に基づいて行われています。
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
不動産査定の代表的方法は３つありますが、日本では売買物件の査定は「取引事例比較法」が主流です。
投資物件になると「収益還元法」で計算することが多くなります。
「取引事例比較法」の考え方は、「似たような場所で似たような不動産は同じ程度の価値がある」に基づいています。
要するに同じ地域にある築年数が同程度のマンションで部屋タイプが同じであれば「同じ価格」で売れると判断して価格を付ける方法です。
そのため、日本の不動産は立地場所で価格の差が激しくなります。
＊海外の不動産は全く異なる考え方です。築年数は価格減少の要因にならない。古くても新しくてもメンテナンスが十分にされていれば新築と変わらない価値があると言う基準です。
売れるまで値は下がる
高値で査定されている物件です。
多くの場合、その金額で売れることはありません。
徐々に希望販売価格は下がります。
結果、どんなことが起きているかというと
発売された時の物件価格（販売希望価格）と実際に売買契約が成立した成約価格に差が生じることになります。
言い換えれば、ほとんどの物件は、売主や不動産仲介業者が最初に提示する額では売れずに、何度かの値下げを繰返しながら契約に至っていると言うことです。
その乖離率は5.2％です。
売主も仲介業者も売れなければ現金を手にすることはできません。
売れない物件程、値引きが出来る可能性は大きいということです。
結果
「もう少し安くなりますか？」
気恥ずかしいかもしれませんが、中古物件では必ず一度は聞くべきです。
不動産屋さんは一定の値引きを売主から認められているケースもあります。
また、売主に交渉してくれるかケースもあります。
値引きはお金がかかりません。
また、値引きは販売価格から直接値引く方法もありますが、その年の固定資産税の負担を売主が負担するなど方法はいくつかあります。
数千万円の買物です。
例え、５万、10万でも安くなればリフォーム費用や引越し費用が充てることもできます。
是非、チャレンジしてください。
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